Словарь терминов связанных с ипотекой

А
Аннуитетные платежи — равные платежи, содержащие денежные средства на оплату процентов и частичный возврат кредита. Если кредит погашается аннуитетными платежами, значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока кредита.

Б
БТИ — Бюро технической инвентаризации. Это государственные организации, ведущие техническую документацию на жилые и нежилые помещения. Для проведения сделок с недвижимостью в БТИ получают справки о размерах помещений, инвентаризационной стоимости, поэтажные планы домов и т.п.

В
Вторичный рынок — рынок недвижимости, на котором вы можете приобрести квартиру (или дом), уже находившуюся в собственности другого лица (вы будете, как минимум, вторым собственником).

Выгодоприобретатель — лицо, которое по договору страхования получает от страховой компании страховое возмещение при наступлении страхового случая. Обычно выгодоприобретателем является страхователь, но в ипотечном кредитовании выгодоприобретателем является банк.

Г

Д
Девелоперская компания — то же, что «застройщик» или «заказчик строительства» (заказывает строительный проект, покупает участок земли, согласовывает подвод коммуникаций, организует строительство объекта).

Депозитарий — не совсем правильное название. Имеется в виду либо «хранилище», либо «сейфовая ячейка».

Депозитная ячейка — не совсем правильное название. Имеется в виду «сейфовая ячейка».

Дифференцированные платежи — в отличие от аннуитетных платежей по кредиту, дифференцированные ежемесячные платежи имеют разный размер, уменьшаясь к концу срока кредита.

Договор долевого участия в строительстве — одна из разновидностей договора, по которому вы фактически приобретаете квартиру в строящемся доме.

Договор инвестирования — договор, позволяющий вам фактически приобрести квартиру в строящемся доме. Так как самой квартиры еще нет, то юридически приобрести вы ее не можете, поэтому оформляете эту сделку договором инвестирования. По договору инвестирования вы совместно с другими инвесторами вкладываете средства в строительство дома, что дает вам право по окончании строительства получить в собственность квартиру в этом доме.

Договор инвестиционного вклада — одна из разновидностей договора, по которому вы фактически приобретаете квартиру в строящемся доме.

Договор уступки права требования — одна из разновидностей договора, по которому вы фактически приобретаете квартиру в строящемся доме.

Долевое участие в строительстве — способ приобретения квартиры в строящемся доме. Заключая договор инвестирования, вы принимаете долевое участие в строительстве дома.

Е
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) — государственный реестр, за ведение которого отвечает Федеральная регистрационная служба. Записи в реестре являются единственным официальным подтверждением права собственности на недвижимость.

Ежемесячный платеж — ваши ежемесячные взносы (платежи), которыми вы постепенно возвращаете кредит.

Ж

З
Заемщик — лицо, получающее кредит (клиент банка).

Заказчик строительства — может быть Инвестор или другая компания, уполномоченная Инвестором осуществить строительство дома.

Залог — способ обеспечения по кредиту. Передача недвижимости в залог банку означает, что если вы не сможете вернуть банку кредит, банк получит права на принадлежащую вам недвижимость и сможет продать недвижимость, чтобы вернуть ваш долг.

Залоговое имущество — см. Залоговое обеспечение.

Залоговое обеспечение — имущество, передаваемое в залог (при ипотеке это недвижимость).

Залогодатель — в ипотечном кредитовании «залогодателем» является клиент банка, передающий свою недвижимость в залог банку.

Залогодержатель — в ипотечном кредитовании «залогодержателем» является банк.

Застройщик — может быть Заказчик строительства или другая компания, которая получает в установленном порядке земельный участок под строительство и строит или организует строительство новостройки.

И
Инвестиционный контракт — одна из разновидностей договора, по которому вы фактически приобретаете квартиру в строящемся доме.

Инвестор — компания, инициирующая строительство и осуществляющая основные инвестиции в строительство дома.

Ипотека — передача недвижимости в залог с целью получения кредита. Иногда термин «ипотека» обозначает ипотечный кредит.

Ипотечный брокер — кредитный брокер, специализирующийся на ипотечных кредитах.

Ипотечный кредит — кредит, полученный под залог недвижимости.

К
Капитализация процентов — списание начисленных процентов со счета.

Кредитная история — информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он выполнял свои обязательства по погашению кредита.

Кредитный брокер — посредник, за вознаграждение помогающий вам выбрать банк и оформить документы на получение кредита в этом банке.

Кредитор — организация, предоставившая кредит (банк).

Л
ЛИБОР (LIBOR) — это признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения).

М

Н
Начисление процентов — вычисление, сколько процентов причитается к уплате.

НД — Наркологический диспансер. Районное медицинское учреждение, на учете в котором состоят лица, имеющие или имевшие заболевания, связанные с наркотической или алкогольной зависимостью.

О
Объект инвестирования — фактически это означает строящуюся новостройку. Это тот объект (дом), в строительство которого вы вкладываете деньги, заключая договор инвестирования.

Органы опеки и попечительства — это государственные административные структуры при городских районных администрациях (Районных Управах). Органы опеки контролируют соблюдение прав несовершеннолетних детей и недееспособных лиц (или лиц с ограниченной дееспособностью). Чтобы совершить сделку с недвижимостью, где зарегистрированы или являются собственниками такие лица, необходимо получить разрешение Органов опеки.

Основная сумма долга — см. Основной долг.

Основной долг — ваш долг банку без учета процентов.

Остаток ссудной задолженности — остаток вашего долга по кредиту.

Оценка недвижимости — определение рыночной стоимости недвижимости (квартиры или дома).

Оценщик — компания, имеющая право оценивать стоимость недвижимости.

П
Первичный рынок — фактически это означает рынок новостроек. Т.е. рынок недвижимости, на котором вы можете приобрести квартиру, еще не находившуюся в чьей-либо собственности (вы будете первым собственником).

Плавающая процентная ставка — процентная ставка, которая может изменяться в течение срока кредита. В качестве базы для определения плавающей ставки по ипотечному кредиту Райффайзенбанк использует ставку LIBOR для кредитов на 1 год.

Платеж — см. Ежемесячный платеж.

ПНД — Психоневрологический диспансер. Районное медицинское учреждение, на учете в котором состоят лица, имеющие или имевшие психические заболевания.

Погасить кредит — означает выплатить основной долг и проценты за пользование кредитом.

Поэтажный план — документ, выдаваемый БТИ, который представляет собой план этажа, на котором находится квартира, в том числе план квартиры.

Предмет залога — см. Залоговое обеспечение.

Процентная ставка — размер процента, который клиент уплачивает по кредиту.

Р
Риэлтор — частное лицо или компания, предоставляющая посреднические услуги по операциям с недвижимостью.

Риэлторское агентство — компания, предоставляющая посреднические услуги по операциям с недвижимостью, или другими словами «агентство недвижимости».

С
Сейфовая ячейка — небольшой индивидуальный банковский сейф, сдаваемый в аренду клиентам банка для хранения наличных денег и других ценностей. Сейфовые ячейки часто используются для проведения сделок с недвижимостью за наличный расчет. См. также Хранилище.

Созаемщик — человек, который вместе с Заемщиком, подписывает кредитный договор. Обычно Созаемщиком выступает супруг(а) Заемщика. Созаемщик вместе с Заемщиком несет солидарную ответственность по возврату долга. При солидарной ответственности банк предъявляет претензии одновременно и к Заемщику, и к Созаемщику.

Солидарный заемщик — см. Созаемщик.

Ссудная задолженность — это ваш долг банку. По мере постепенного погашения кредита ссудная задолженность уменьшается.

Ставка — см. Процентная ставка.

Страхование титула — страхование риска утраты права собственности на недвижимость.

Страхователь — лицо, заключившее со страховой компанией страховой договор, или другими словами, купившее страховой полис.

Страховая премия — это стоимость страхового полиса, которую вы платите страховой компании.

Страховое возмещение — сумма, которую страховая компания выплачивает выгодоприобретателю, если произошел страховой случай.

Страховой полис — страховой договор.

Страховой случай — случай, в результате которого страховая компания обязана выплатить страховое возмещение. Например, если вы застраховали квартиру от пожара, и случился пожар, то пожар — это страховой случай.

Страховщик — страховая компания.

Т
Титул — право собственности на что-либо. В ипотечном кредитовании под «титулом» имеется в виду право собственности на недвижимость.

Титульное страхование — см. Страхование титула.

У

Ф
Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) — государственный орган, регистрирующий права на недвижимость и сделки с недвижимостью. Федеральная регистрационная служба ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Фиксированная процентная ставка — ставка по кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Х
Хранилище (хранилища ценностей клиентов) — специально оборудованные сейфовыми ячейками кладовые, соответствующие требованиям действующих государственных стандартов.

Ц

Ч

Ш

Щ

Э
Экспликация — дополнение к Поэтажном плану, дающее более детальную информацию о помещении, в частности, точные размеры комнат.

Эффективная процентная ставка — ставка, принимающая во внимание временную стоимость денег. Эффективная ставка рассчитывается с учетом графика погашения кредита и всех уплачиваемых процентов и комиссий. Полученные результаты можно использовать для корректного сравнения предложений разных банков или разных кредитных продуктов одного и того же банка.

Ю

Я

Что делать, если из-за кризиса нечем гасить ипотечный кредит

Прежде всего, надо отметить, что банки всегда идут навстречу заемщикам в сложных ситуациях, поэтому предусмотрена досудебная процедура взыскания долга, когда банк и заемщик договариваются о мерах по погашению задолженности.

Вариантов погашения может быть несколько: это и отсрочка платежей (сроком до шести месяцев, пока заемщик не решит свои финансовые проблемы), и рассрочка платежей, когда на определенный период времени банк может снизить размер ежемесячных платежей (безусловно, с дальнейшим увеличением). Кроме того, возможно увеличение срока кредитования, что также снизит ежемесячный платеж.

Возможна также и судебная процедура. В этом случае банк обращается с заявлением в суд, затем следует процедура продажи залоговой квартиры, часть денег идет в банк для погашения кредита, остальное возвращается заемщику. Размеры штрафов за невыплату кредита прописываются в кредитном договоре и у каждого банка они разные.

Любые переговоры с банком необходимо оформлять юридически, никаких устных договоренностей быть в этом случае просто не может. Вопросы по отсрочке, по дополнительному обеспечению необходимо решать с теми службами банка, которые имеют на это полномочия.

Срок обращения банка в суд с требованиями погасить задолженность также зависит от условий договора.

Продажа квартиры за долги

При досудебной процедуре квартира продается клиентом самостоятельно. Заемщик лишь оговаривает с банком сроки продажи – когда объект должен быть реализован, а сумма долга – внесена на счет.

Если залоговое имущество продается по суду, то продажа обязательно проводится на открытом аукционе. Продают имущество обычно судебные приставы (в этом случае заемщик теряет 7% от цены продажи на исполнительном сборе).

Если квартира не была продана по первоначально заявленной аукционной цене, ее стоимость уменьшается на 10% и организуется второй аукцион. И так до тех пор, пока залог не будет продан.
К слову, все судебные издержки несет проигравшая сторона (то есть заемщик). Апелляция по этому поводу, конечно, возможна, но выиграть ее практически нереально.

Кто страшнее: банки или коллекторские агентства?

Если в ходе переговоров с банком заемщик отказывается от всех предложенных ему форм погашения долга, то банк вправе передать его ипотечный кредит коллекторскому агентству. В Гражданском кодексе РФ это называется «уступка права требования», или цессия.

Согласия должника на передачу прав требования не требуется, если это не оговорено в кредитном договоре. Коллекторы действуют так же, как и банки: сначала пытаются урегулировать проблему в досудебном порядке, в противном случае обращаются в суд. Но при этом следует помнить, что коллекторские агентства специализируются именно на выбивании просроченных долгов.

Коллекторы или банки не действуют угрозами. Это же не бандиты. Хотя, если подобные прецеденты вдруг возникнут, лучше обратиться в правоохранительные органы с соответствующим заявлением. Правда, в этом случае лучше заранее подготовить запись нелицеприятного разговора в качестве доказательства.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Проверка юридической чистоты квартиры не случайно одна из популярных услуг риэлторов. Все покупатели квартир с подозрением относятся к продавцам, и, к сожалению, поводы для такого отношения есть. Проверять «чистоту» квартиры нужно во всех случаях покупки недвижимости, причем, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.

Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой «схемной» квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рисковано.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Такие схемы были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Существуют и другие риски при покупке квартиры в новостройке. Важно понять, насколько застройщик ведет себя добросовестно по отношению с подрядчиками. Строящийся дом находится в залоге у строителей по закону до тех пор, пока застройщик не рассчитается с ними полностью. Если застройщик не может этого сделать по тем или иным причинам, строители могут забрать дом и самостоятельно продать квартиры.

Нередко бывает, что новые жильцы годами ждут получения на руки свидетельства о праве собственности. Чаще всего это происходит как раз тогда, когда застройщик не может рассчитаться со строителями или с городом. При этом он может не рассчитаться вообще, что в кризис неудивительно, и тогда итог будет плачевный. Таким образом, свидетельство о собственности на руках — гарантия того, что обременений на вашу квартиру уже нет.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

— возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

— признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете;

— появлении временно выписанного из квартиры  на срок отбывания наказания осужденного лица;

— наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается довольно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск.

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

Если вам приглянулась квартира именно на «вторичке», то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП, и этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшлеи за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Иногда бывает, — как правило, с недвижимостью старого жилого фонда — что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная «чистая». Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Что может и должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.

Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

Самые большие «сюрпризы» таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. На рынке немало «специалистов», которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров. Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.